English

  |  

Italiano

  |  

Español

  |  

Português

Print

New York

Appartamenti

Palazzine

Costi di acquisto e vendita

Miami

London


New York

Attualmente vi sono ottime occasioni per comprare Condomini a New York, anche di lusso e in zone di grande prestigio a prezzi scontati, sia ad uso personale che come investimenti. Bisogna considerare che i Condomini rispecchiano una minoranza, solo circa il 15% di tutti i palazzi nei quali si possono acquistare appartamenti.
Storicamente i proprietari di immobili trasformavano i palazzi in Cooperative, vendendo partecipazioni minoritarie e assicurandosi così, oltre all'incasso della vendita, di continuare a mantenere il controllo totale sul bene. Di conseguenza i palazzi d'epoca, soprattutto nelle zone più prestigiose, come 5th Avenue, Park Avenue, Central Park West, sono per circa l'85% Cooperative. Le Cooperative offrono appartamenti, spesso splendidi, a prezzi inferiori al m² rispetto ai Condomini. Malgrado ciò, LaSeven consiglia nella maggioranza dei casi di evitare l'acquisto in Cooperative per le ragioni spiegate di seguito.

Condominio / Cooperativa
L'acquisto di un'appartamento nella città di New York può avvenire principalmente in due modi: tramite l'acquisto di un Condominio o tramite l'acquisto di partecipazioni presso una Cooperativa. Si tratta di due entità distinte, le cui differenze sostanziali meritano di essere approfondite.

Un Condominio costituisce un tipo di proprietà che permette di acquistare un'unità immobiliare singola in un complesso di unità multiple. Il compratore in un Condominio entra in possesso sia dell'unità singola sia di una partecipazione agli "elementi comuni" di un edificio. Le spese condominiali mensili cui é soggetto ogni condomino sono calcolate al pro rata delle spese totali dell'edificio. Le decisioni di ordinaria amministrazione sono prese dal consiglio di amministrazione del Condominio, mentre la loro esecuzione è delegata ad un ufficio amministrativo.

Ben diversa é invece la forma di proprietà costituita da un appartamento cooperativo. In questo, infatti, una società é padrona dell'intero edificio, ivi compreso, dunque, l'appartamento in questione. Come proprietario/a l'investitore compra delle quote, ovvero partecipazioni di quella società, simili alle azioni che si acquistano in borsa. In qualità di azionista e proprietario parziale, all'investitore verrà assegnato un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento acquistato. Le decisioni che riguardano la manutenzione dell'edificio e le regole della Cooperativa sono prese dal consiglio della Cooperativa stessa, tale organo viene eletto da membri designati dai propretari delle quote dell'edificio. Per quanto riguarda le tasse, vale la pena accennare al fatto che l'IRS, l'istituto che determina le tasse ed imposte negli Stati Uniti, considera Condomini e Cooperative allo stesso modo ai fini della determinazione del regime fiscale. Tuttavia, dal momento che l'acquisto di un appartamento in una Cooperativa rispecchia in realtà un acquisto di partecipazioni di una società e non di una proprietà reale, lo Stato non imporrà alcuna tassa immobiliare al compratore di questo tipo di appartamento, a differenza di un Condominio.


Prima di considerare l'acquisto di un appartamento cooperativo, vale la pena di considerare attentamente lo scrutinio al quale l'investitore sarà necessariamente sottoposto da parte del Consiglio di Amministrazione. In effetti, saranno i membri di quest'ultimo ad approvare tale acquisto, ristrutturazione e successiva rivendita, a loro completa discrezione. É quindi importante essere consapevoli del fatto che l'investitore sarà condotto a dover rivelare molte informazioni sul suo reddito, dichiarazione fiscale, situazione patrimoniale ed altre credenziali destinate a garantirgli l'avallo da parte del Consiglio di amministrazione. Il Consiglio di amministrazione può perfino negare l'approvazione di un acquisto senza darne la ragione. Questa circostanza é da considerare nell'ipotesi in cui l'acquirente dovesse successivamente decidere di vendere l'appartamento cooperativo.

Per questo motivo LaSeven propende a consigliare l'acquisto di appartamenti in Condomini evitando in tal modo all'investitore di dover affrontare probabili e spiacevoli incomodi.