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Nueva York, propiedad Oportunidades de Inversión

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Nueva York

Por el momentos existen muchas ofertas buenas, incluyendo condominios lujosos en prestigiosas áreas de Nueva York a precios de descuento, tanto para inversión como para uso personal. Los condominios representan únicamente el 15% de todos los edificios con apartamentos en venta.
Históricamente, los propietarios de bienes raíces convertían sus edificios en cooperativas vendiendo acciones minoritarias a accionistas, asegurando de esa manera un ingreso inmediato mientras mantenían el control de su propiedades.
Consecuentemente la mayoría de los edificios antes de la guerra (85%), especialmente en áreas altamente populares tales como las avenidas, 5th Avenue, Park Avenue, y en la zona del parque Central Park West se convirtieron en cooperativas. Las cooperativas usualmente ofrecen espacios más amplios a precios más atractivos que los condominios. Sin embargo a pesar de esto, LaSeven aconseja evitar comprar propiedades de las cooperativas, debido a los onerosos requerimientos de la Junta de la Cooperativa para la demostración de bienes personales con el fin de ser aceptado como comprador, así como el control a discreción de la Junta de la Cooperativa sobre los asuntos pertinentes al edificio y sujetos al apartamento, incluyendo la aprobación de venta, renta y renovaciones a la propiedad.

Condominios / Cooperativas
Hay dos maneras de adquirir apartamentos en la ciudad de Nueva York. Comprar una unidad en un Condominio o comprar acciones minoritarias en una Cooperativa. Estas dos entidades son diferentes y las diferencias se describen a continuación:

Un Condominio es un tipo de propiedades donde se puede adquirir una sola unidad en un complejo multihabitacional. El comprador es propietario de un apartamento individual, incluyendo las paredes dentro del mismo, así como una parte proporcional de los elementos comunes dentro del edificio. Cada propietario del condominio paga una cuota mensual y su parte proporcional de los gastos comunes del edificio. Las decisiones administrativas ordinarias son llevadas a cabo por la junta de condóminos durante sus reuniones y después realizadas por el personal administrativo empleado por la Junta de condóminos. Las hipotecas son negociadas individualmente a discreción de los propietarios, así mismo los impuestos prediales son cobrados a cada unidad individualmente. La discreción en las decisiones de la Junta está limitada al derecho que tiene de rechazar por vez primera la venta o renta de un apartamento: En el caso de que la Junta ejercite dicho derecho, esto significaría que la Junta tiene que encontrar a una tercera persona que ofrezca los mismos términos y precios que ofrecía por el otro comprador.

Un apartamento en una Cooperativa representa una forma diferente de propiedad. La Cooperativa es una compañía que posee un edificio por completo incluyendo el apartamento que se ha comprado. Los compradores no adquieren una propiedad sino una acción minoritaria dentro de la compañía que es propietaria del edificio, un caso similar a la compra de acciones dentro del mercado bursátil. Los accionistas reciben un contrato de arrendamiento que les permite el uso exclusivo del apartamento que han comprado, raramente otorgando el tamaño exacto de la propiedad. El mantenimiento del edificio y todas las decisiones pertinentes a todos los apartamentos son determinadas por la Junta de la Cooperativa (Coop Board en inglés) en uso de su total discreción, y no están sujetas a imparcialidad ni a otorgar una explicación de las razones por las cuales se rechaza una solicitud de venta, renta o de realización de renovaciones en los apartamentos.


Normalmente hay una o dos hipotecas sobre el edificio completo, y la cuota de mantenimiento incluye los pagos de los intereses de la hipoteca(s) principal(es) y de los impuestos prediales. Las cuotas de mantenimiento son usualmente mayores en las cooperativas que en los condominios, y pueden estar sujetas a incrementos o gravámenes repentinos.

Sin embargo, antes de comprar un apartamento en una Cooperativa, es importante verificar el proceso por el que el comprador tiene que atravesar: la Junta de miembros debe decidir sobre la venta, remodelación, y en caso necesario la reventa. Los inversionistas deben estar al tanto del hecho de que tendrán que mostrar sus ingresos, sus declaraciones de impuestos y sus propiedades con el fin de obtener la aprobación de la Junta. La Junta puede también rechazar vender las acciones, sin tener que explicar las razones. Es importante considerar el punto en caso de que el inversionista desee vender sus acciones en el futuro.

LaSeven prefiere aconsejar a sus clientes para que compren Condominios en lugar de apartamentos en Cooperativas, con el fin de sortear de mejor manera los problemas asociados con el control de las Cooperativas.